Присоединяйтесь к нам и следите
за новостями в социальных сетях

Дизайн-проект или перепланировка? Что заёмщик может делать в ипотечной квартире

В ноябре 2011 года Минстрой РФ запланировал внести на обсуждение в Госдуму РФ законопроект об ипотеке на квартиры с уже включённой в неё меблировкой «в ближайшие месяцы». Вопрос о том, что это должна быть за мебель, уже решён и по состоянию на ноябрь того же года решались вопросы о прописывании в договоре стоимости меблировки.

В июне 2023 года в Минстрое сообщили, что ипотека с меблировкой вполне может появиться в России уже до конца 2023 года. По мнению замминистра ведомства Никиты Стасишина, программа даст возможность поддержать отрасль мебельных производителей, снизить стоимость товаров и получить квартиры для граждан на гораздо более комфортных условиях

Наряду с имеющимися пока что сложностями по поводу добавления в договор предметов мебели, в ипотеку на квартиру сегодня нельзя включить стоимость ремонта, который заёмщик проводит самостоятельно, так как банк выдаёт кредит строго под стоимость залога, то есть, квартиры. Сюда относятся как реализация дизайн-проекта, так и перепланировка квартиры. В этой статье эксперты финансового портала «Выберу.ру» расскажут о том, чем отличаются меблировка и дизайн квартиры от реализации её полной перепланировки. Особенно это актуально для квартир, взятых в ипотеку.

Дизайн-проект или перепланировка? Что заёмщик может делать в ипотечной квартире

Чем отличаются дизайн-проект и проект перепланировки квартиры?

Отличие дизайн-проекта от проекта перепланировки квартиры в следующем:

  • Дизайн-проект направлен на изменение внешнего вида помещения, а не на изменение его конфигурации

  • Может послужить базой для создания проекта перепланировки (на бумаге)

  • Дизайн-проект НЕ является юридическим документом в отличие от проекта перепланировки. Реализация дизайн-проекта не требует согласования со стороны регулирующих органов

  • Работы по перепланировке помещения требуют согласования, проводимого на основе разработанной организацией с допуском СРО проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Далее для начала мы разберёмся, имеет ли право владелец ипотечной квартиры делать в ней перепланировку.

Можно ли производить переустройство ипотечной квартиры?

Некоторые заёмщики волнуются о возможности выполнения переустройства в ипотечном жилье. Несмотря на общее мнение, закон не запрещает проводить такие изменения. Однако для недвижимости, находящейся в ипотеке существуют специальные условия, которые обязательно иметь в виду.

К перепланировке относятся изменения, касающиеся технических характеристик квартиры, как указано в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также актуально Постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Следовательно, в зависимости от необходимости получения юридического разрешения на ремонтные работы, можно выделить 3 вида перепланировок:

  1. Изменения, требующие получения разрешения согласно федеральному законодательству. Например, расширение комнаты за счёт других помещений.

  2. Изменения, требующие внесения в технический паспорт квартиры, но не являющиеся сложными. Например, объединение ванной комнаты с санузлом или изменение их площади.

  3. Изменения, проводимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют обновления техпаспорта жилья.

Проще говоря, если вы намерены сделать именно дизайн-проект, то есть, сделать качественный косметический ремонт (укладка полов, поклейка обоев, установка дверей и т.д.), то на это разрешение вам не понадобится.

Риски банка, как одна из причин, по которой перепланировку ипотечного жилья могут запретить

Переустройство ипотечной квартиры – процедура достаточно сложная, и многие банки неохотно идут на такое. Проще говоря, внеплановые сложные ремонтные работы могут легко привести к порче жилья, например, к обрушению стен. Банки тут можно понять – это влечёт за собой на порядок большие проблемы.

Мы сейчас не говорим о перепланировке вообще без разрешения. Ведь в случае незаконного переустройства ипотечного жилья, банк может наложить штраф, потребовать «откатить» все изменения назад или срочно легализовать перепланировку – так сказать, в горящем режиме. В крайнем случае произойти расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения ипотеки. Это, правда, уже неприятности для заёмщика, а не для банка, и большие. Так что стоит иметь в виду и этот нюанс.

Именно поэтому на перепланировку всегда нужно разрешение. Оно выдаётся только после того, как БТИ проанализирует план предполагаемых изменений и сформулирует вероятные риски.

Какие перепланировки полностью запрещены в ипотечном жилье?

Существуют изменения, которые в ипотечной квартире запрещены по причине своего несоответствия санитарным и строительным нормам. Вам не позволят:

  • остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей).

  • смонтировать выносные конструкции для увеличения площади балкона;

  • поставить камин в панельном доме;

  • объединить жилые комнаты с кухней, оснащённой газовым оборудованием;

  • расположить санузел над жилыми помещениями соседей снизу;

  • поставить дополнительное сантехническое оборудование;

  • перенести радиатор отопления на балкон или лоджию;

  • проложить тёплый пол на балконе за счёт общедомовых коммуникаций;

  • объединить лоджию с комнатой, путём сноса несущих перегородок и подоконных блоков.

Вот популярные формулировки при отказе банка:

  • Изменение несущих конструкций: Планируемые изменения должны не значительно влиять на несущие конструкции помещения.

  • Угроза безопасности: Ремонтные работы не должны угрожать безопасности жильцов.

  • Нижние этажи многоэтажного дома: Некоторые банки могут отказать, если квартира находится на нижних этажах панельного дома.

  • Отсутствие аккредитации проектировщика: Предоставленный проект должен быть составлен специалистом с аккредитацией.

Дизайн-проект или перепланировка? Что заёмщик может делать в ипотечной квартире

Как оформить документы для допустимой перепланировки ипотечной квартиры?

Начать стоит с того, что правила и условия перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, могут отличаться в зависимости от каждого конкретного банка. В договоре ипотеки многие финансовые организации прямо уточняют, что изменения, связанные с техническими характеристиками помещения, запрещены. Поэтому, если вы планируете переустройство, важно внимательно ознакомиться с условиями ипотечного договора, чтобы не нарушить его.

Если вам требуется переустройство ипотечного жилья, то обратите внимание на следующие моменты:

  1. Содержание ипотечного договора.

Перед началом ремонтных работ важно изучить все условия ипотечного договора, чтобы понять, разрешено ли перепланирование и какие санкции могут последовать при его нарушении. Убедитесь, что в договоре нет запрета на переустройство жилья, и, если есть, обратитесь к банку за разъяснениями.

  1. Требования к перепланировке.

Если жилье находится в собственности банка, для перепланировки существуют определённые условия. Часто банки требуют, чтобы с момента заключения ипотечного договора прошло не менее года, и допускают переустройство только при наличии предварительного разрешения.

  1. Составление предварительного плана.

Прежде чем приступить к перепланировке, необходимо подготовить документальный план изменений. Обратитесь к профессионалам за помощью в составлении эскиза или проекта изменений. При незначительных изменениях достаточно эскиза, а для сложных работ требуется проект с допуском СРО.

Далее непосредственно можно приступать к согласованию перепланировки. Для этого надо получить согласие от банка, где взята ипотека. Надо обратиться в банк сразу после утверждения эскиза или проекта изменений. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев. Если получено добро, то при положительном решении банка надо предоставить ему все документы на переустройство и перерегистрировать техпаспорт на квартиру.

НЕ ЗАБУДЬТЕ!

Обязательно сообщите страховой компании о возможных изменениях в планировке квартиры, застрахованной по ипотеке. Помните, что при заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик объекта. После перепланировки стоимость страховки может измениться. Поэтому, важно внести соответствующие правки в договор страхования, учитывая изменения характеристик помещения.

Иными словами, любые изменения площади жилого помещения должны быть зафиксированы в новом страховом договоре или дополнительном соглашении с компанией-страховщиком.

Основные этапы перепланировки ипотечного жилья

Процесс перепланировки квартиры с «ипотечным» статусом состоит из следующих этапов:

  1. Составление проекта. При незначительных изменениях достаточно эскиза, а для более сложных работ потребуется проект с допуском СРО.

  2. Согласование с банком. Получите разрешение на перепланировку от банка-кредитора. Подготовьте заявление и подайте его в жилищную инспекцию для официального разрешения на строительство.

  3. Оформление документов. После получения разрешения начните оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате. Только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции перепланировка будет считаться законной.

Само собой разумеется, что обращаться лучше к специалистам. Организация, которая занимается согласованием, соберёт все необходимые документы. Вам лишь потребуется получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк.

Главное после перепланировки: переоценка стоимости квартиры

После проведения перепланировки, вам потребуется переоценить стоимость квартиры. Можно сказать, что это основное, что Вам понадобится сделать. Для этого обратитесь в оценочную компанию, которая вынесет заключение на основе полученных данных. Не стоит занижать или завышать стоимость недвижимости, чтобы избежать неприятных последствий.

1 балл2 балла3 балла4 балла5 баллов (Пока оценок нет)
Загрузка...
комментарии
добавить комментарий
Adblock
detector